曾经地产界的“并购大王”中国奥园，终于交出了可以称得上是“虽迟但到”的业绩成绩单。而在此之前，它已挣扎了近两年的时间。

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近日，中国奥园连续发布3份财报，并披露了关于境外债务重组的最新情况。这会是奥园复牌的预兆吗？奥园的经历又是否能成为其他出险房企的参考？

两年亏超400亿元

在离除牌期限仅剩不到3个月的时间，7月第一个交易日的前夜，奥园终于将债务重组的方案公之于众。随即披露的，还有包括2021年年报、2022年半年报以及2022年年报在内的3份迟到的财报。

根据中国奥园披露的最新方案，境内债务方面，完成本金逾人民币327亿元现有境内融资安排的展期；境外债务方面，与境外债偿还本金总额的约33.01%的债权人小组达成协议。业内普遍认为这体现了其在债务重组方面取得明显进展。

奥园同时补发了之前所有未能按时刊发的业绩报告，虽然因持续经营的不确定性，审计机构出具了“不发表意见”的非标准报告，但这依然被看作是奥园复牌在望的信号。

奥园过去两年的经营状况也随之浮出水面。根据财报，2021年和2022年，中国奥园的亏损分别为354.88亿元和84.96亿元，即两年来亏损总额超400亿元。此外，由于还款违约以及交叉违约，截至2022年底奥园的流动负债已超过流动资产。

奥园也在过去两年的时间里埋头解决流动性以及现金流问题。从其刚刚披露的境外债务全面重组方案看，主要包括债务展期、发行新股、债转股、永续债等形式，与此前出险房企的债务重组逻辑基本一致。

“复牌将提振奥园的经营，有助于销售等经营活动恢复正常态势，有助于提升债权人、供应商等对公司信心，有利于债务重组及推进项目建设。”中指研究院企业研究总监刘水表示。

危局仍未尽解

回看危机发生之前，奥园可谓是地产界出名的“并购大王”。从房地产到物业平台，均以颇为迅猛的速度收入囊中。由于快增长、加速并购模式，奥园一度被业内称为“新华南五虎”，在最高峰的2020年，奥园以1330.1亿元的销售规模跻身千亿房企的队列。

与之同步的是奥园一路见涨的资产负债率和负债总额，并最终吞下疯狂并购的苦果。危局刚刚发生时，奥园便选择了以引入国资战投为化险的核心战略，这一与众不同的方式也在当时引发了众多关注。

回到眼前，制定出完整的重组方案是以奥园为代表的的出险房企化解危机的关键一步，但也只是回到正常经营的第一步。

“重组本身对于企业的经营和品牌影响等都具有积极作用，尤其是在当前房地产市场面临压力的情况下。”易居研究院研究总监严跃进认为，房企债务工作处置的相关策略是科学正确的，是市场化法治化化债工作思路在具体企业上的重要体现。

在这场想要摆脱危机并重获新生的持久战里，中长期流动性恢复的“回血”，才是最终完成自救的关键。正如奥园方面所言，当前地产销售行情持续下滑，消费者购房信心严重不足。确保兑付与交楼，以及应对未来行业形势有可能更加严峻的考验。

“公司刚刚进行了新一轮组织架构调整，力争以最少资源消耗坚持最长发展时间，最大程度整合奥园的所有资源，精打细算分秒必争，坚持到市场回暖阶段有所作为。”奥园方面表示。

复牌之路如何发力？

“复牌与债务重组二者之间本就是相互作用的关系，债务重组的重大进展将会助推奥园加速实现复牌，补发年报也是复牌指引的重要内容，完成这两项举措后，奥园近期实现复牌的可能性大大提升。奥园复牌后，也能逐步回归正常运营轨道，加速走出困境，提振资本市场对公司的信心。”

正如诸葛数据研究中心高级分析师陈霄所言，当下中国奥园债务重组、财报发布同时传来的好消息，无论对于房企本身还是行业市场来说，都释放了积极信号。

“奥园的重组也是房企债务处置的非常重要的案例，和金科等企业的案例类似，都是下半年取得重要突破、具有行业标杆的重要事件。”严跃进认为。

此前的4月13日，在停牌一年多后，融创中国复牌的消息使得行业为之一振；6月14日，专门从事绿色房地产项目的朗诗绿色管理也正式复牌。但对于目前行业里至20余家停牌上市房企来说，退市风险并未远离，仍需紧锣密鼓推进自救。

着眼于债务重组、财报补发和复牌交易之间存在的相辅相成的良性循环，刘水表示，出险房企目前面临的最紧要的任务，一是补发业绩报告和债务重组刻不容缓，二是恢复正常经营也要尽快推进。

“目前出险房企面临的最紧要任务之一就是停牌公司争取尽快复牌。”刘水指出，推进复牌需要做的有补发财务业绩报告、推进债务重组取得明显进展，并证明遵守相关上市规则，完成复牌指引动作等。

对于尽快恢复正常经营，刘水认为，首先要盘活存量项目，积极推进保交楼任务；其次是加速推进优质项目销售去化，快速回笼资金，保障企业现金流入，增强偿债能力。